Le prêt immobilier

Le prêt immobilier

Il est accordé par une banque ou un organisme de crédit pour financer l’achat ou la construction d’un bien immobilier.

Il peut aussi être consenti pour des travaux de réparation ou d’entretien lorsque le montant dépasse 75000 euros.

Au sens de l’article L312-1 du code de la consommation est considéré comme :

• Acquéreur, toute personne qui acquiert, souscrit ou commande au moyen de prêts. C’est-à-dire pour l’acquisition en propriété ou en jouissance d’immeubles ou la souscription d’achat de parts ou d’actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété, leur acquisition en jouissance, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le moment est supérieur à 75000 euros ; l’achat des terrains destinés à la construction des immeubles.
• Vendeur, l’autre partie à ces mêmes opérations.

Deux séries de règles sont destinées à garantir la qualité de l'information de l'emprunteur : celles qui entourent l'offre d'un formalisme minutieux et rigoureux, et celles qui imposent le temps de la réflexion avant qu'il puisse accepter cette offre et former le contrat de prêt.

I – L’offre de prêt

• Exigence de l’écrit : l’offre de prêt doit obligatoirement être faite par écrit. Il s'agit d'une exigence de fond : une offre qui ne serait pas faite par écrit serait nulle.
• Destinataires de l’offre : l’offre doit être adressée à l’emprunteur éventuel, ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques. En cas de pluralité d’emprunteurs ou de cautions, une offre doit être faite à chacun. Seule la remise d’une offre écrite à l’emprunteur (ou distincte à chaque emprunteurs et cautions) permet la mise en œuvre des délais attachés à la réception de l’offre : délai de réflexion, durée maintien de l’offre.
• Transmission de l’offre : elle doit être adressée gratuitement par voie postale (LRAR)
• Contenu de l’offre : son contenu est impératif. Elle doit obligatoirement :

. mentionner l’identité des parties et éventuellement l’identité des cautions déclarées

. préciser la nature, l’objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mises à disposition des fonds

. pour les prêts à taux fixe, l’offre doit comprendre un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts. L’indication du TEG doit permettre à l’emprunteur d’évaluer le coût total du crédit

. pour les prêts à taux variable, l’offre doit être accompagnée d’une notice présentant les conditions et les modalités de variation du taux d’intérêt  et d’un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit

. énoncer, en donnant une évaluation de leurs coûts, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées qui conditionnent la conclusion du prêt.

• Durée de validité de l’offre : l’envoi de l’offre oblige le préteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception par l’emprunteur. Elle peut être modifiée par une négociation du contrat de prêt dans un avenant au contrat initial.
• Mentionner que l’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance. La loi du 1er mars 2014 renforce l’obligation d’informer l’emprunteur sur le libre choix de l’assureur et instaure une possibilité de substitution de l’assurance emprunteur initiale par une nouvelle assurance choisie par l’emprunteur.

II – Durée et remboursement du prêt

L’offre fixe la durée du prêt et indique que l’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser le prêt par anticipation, en partie ou en totalité.

III – Délais d’acceptation ou de renonciation

L’offre est soumise à l’acceptation de l’emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que 10 jours après qu’ils l’ont reçue. L’acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de poste faisant foi.

Jusqu’à l’acceptation de l’offre par l’emprunteur, aucun versement, sous quelque forme que ce soit, ne peut être fait par le prêteur à l’emprunteur ou pour le compte de celui-ci, ni par l’emprunteur au prêteur.

L’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.

Les parties peuvent convenir d’un délai plus long. C’est-à-dire que le contrat de prêt est résolu si dans les 4 mois, l’acquisition de l’immeuble financée par le prêt n’est pas conclue.

Quels sont les délais de réflexion et de rétractation pour un crédit immobilier ?

Une fois le bien et le financement trouvés, l’organisme prêteur envoie les offres de prêts par courrier aux emprunteurs. Les offres de prêts contiennent toutes les informations relatives aux crédits. La validité des offres de prêts et les délais de rétractation et de réflexion sont strictement encadrés par la loi.

Délai de validité de l’offre de prêt immobilier

L’offre de prêt est envoyée par courrier par l’établissement prêteur. Elle est valable 30 jours (le cachet de la poste faisant foi) durant lesquels elle ne peut subir aucune modification. Une fois le délai dépassé, de nouvelles offres de prêt devront être éditées sans assurance des mêmes conditions que les premières.

Délai de réflexion pour un prêt immobilier

Une fois les offres de prêts reçues, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours minimum. Pendant ces 10 jours, l’offre ne peut pas être retournée. A partir du 11e jour, l’emprunteur peut renvoyer les offres pour acceptation. Il dispose néanmoins de plus de temps (la durée de la validité de l’offre) pour prendre sa décision. Pour accepter les offres, la signature, la date du jour et les paraphes des emprunteurs doivent être apposées aux offres de prêt avant le renvoi de celles-ci à la banque.

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