LES SCI ET LES AVANTAGES QUE CELA PRESENTE

LES SCI ET LEUR AVANTAGES

Les sociétés immobilières : les SCI

Un immeuble peut être géré directement comme un bien à l’intérieur d’un patrimoine. Dans ce cas, tous les attributs classiques vont s’exercer : USUS, FRUCTUS, ABUSUS et conservation, etc… Mais il est possible de gérer un immeuble différemment et d’en transmettre la propriété différemment. Ainsi il est possible d’apporter un immeuble en société. Il peut faire partie du capital social d’une société classique. C’est une forme d’apport en nature qu’on peut réaliser dans une société et c’est le base de l’Aset Management : il est possible d’apporter de multiples immeubles à l’actif de société qui vont les acheter, les vendre, les gérer ou autres pour ensuite les mettre sur des marchés par exemple les SCPI (stés civile de placements immo / immo pierre papier)

Il y a une forme plus simple de gestion d’immeuble à travers une société que l’ont appelle la SCI. Elle présente plusieurs avantages :

• Elle permet de diviser les risques lorsqu’il existe une exploitation commerciale. Pourquoi ? Le fond de commerce va être apporté à une sté commerciale (SARL) En même temps, les murs dans lesquels s’exercent le fond de commerce (par ex l’hotel) vont être apportés à la SCI.

Fond de commerce : SA/SARL

Murs : SCI

Avantages financiers : On se paye un loyer à soi-même. = Moins je gagne d’argent, moins je paye d’impôts. Transfert d’actif d’une société à une autre.

Cela illustre que l’immobilier en SCI constitue des opérations adossées à d’autres opérations. Exemple : pour l’achat d’un bien immo personnel, cela constitue 2 opérations en même temps : 1. Un investissement. 2. Résidence principale d’une famille.

Ca limite les risques. La sté commerciale paye des loyers à la SCI

• Pour la transmission de patrimoine, c’est plus facile d’adopter ce système. Exemple : les parts de la SA/SARL sont transmises à l’héritier qui va reprendre l’activité hôtelière. Les parts de l’immeuble physique et donc SCI vont être transmises aux héritiers qui ne souhaitent pas reprendre l’activité : s’il y a une différence entre les deux on verse une soulte pour rééquilibrer les parts.

Avantages

Juridiques

Fiscaux

De succession

III. Les règles issues du droit de la construction et l’urbanisme

La propriété immobilière n’est pas un domaine comme les autres en droit privé, pourquoi ? L’immeuble est construit sur un terrain à côté de d’autres immeubles. Or, l’état considère qu’il a un droit de regard sur l’ensemble des terrains et l’ensemble des zones constructibles et a donné aux administrations (mairies) un droit de contrôle sur la construction, l’élévation de chaque construction immobilière. Pourquoi? L’immobilier est une source de fiscalité et une sécurité publique.

Il existe plusieurs autorisations et contrôles à travers le droit de la construction et de l’urbanisme.

• Cadastre (ressence toutes les parcelles en France et toutes les constructions par le FISC)

• Plan local d’urbanisme (Les administrations vont fixer les zones constructibles ou non et prévoit plusieurs zones urbaines, urbaniser, agricoles, naturelles)

• Autorisations administratives obligatoires (et si non : amende ou démolition)

 Permis de construire (toutes constructions nouvelles de plus de 20m² et tus les travaux >40m²

 Déclaration préalable de travaux (travaux de construction entre 5m² et 20m²)

• Autorisations (de clôture, de défrichement, installation pour la protection de l’environnement, urbanisme commercial)

La loi prévoit des cas spécifiques :

Lotissement : 442-1 Code de l’urbanisme

C’est la division en propriété ou en jouissance d’une ou plusieurs unités foncières qui peuvent être continues et qui ont pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Pour qu’un lotissement existe : plusieurs critères doivent être réunis.

- Critère spatial (le sol doit être divisé)

- Critère juridique (chaque lot va être divisé en propriété et il va y avoir un transfert avec tous les attributs pour chaque titulaire d’un lot)

- Critère intentionnel (Il faut que le lotissement soit dans la perspective d’une séparation de lot : c à d que les lots soient transmis à plusieurs propriétaires différents) et il va y avoir des règles spécifiques avec notamment un permis d’aménager spécial, des cahiers des charges à respecter.

Le vendeur doit garantir que le lot vendu est un lot constructible

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