Usufruit

Commentaire : Civ, 1er, 23 janvier 2007, grosses réparations :

L’usufruit confère à un individu la jouissance direct de la chose d'autrui, le propriétaire est nommé usufruitier et celui qui conserve la vocation à la propriété est nommé « nu-propriétaire ». L'usufruitier doit répondre à un certains nombre d'obligations, c'est notamment le cas en ce qui concerne les réparations du bien, mais est ce toujours le cas lorsque dans la convention concluant la nue-propriété et l'usufruit une clause va présenter le nu-prioritaire comme garant des grosses ou menues réparations du bien. De plus, en cas de non respect de cette clause un usufruitier peut il intenter une action contre le nu-propriétaire alors que cela lui est interdit.

Ainsi dans une décision de la première chambre civil de la Cour de Cassation du 23 janvier 2007, le principe selon lequel un usufruitier ne peut intenter une action en justice contre le nu-propriétaire dû a la non exécution des grosses réparations va être remit en cause par le biais d'une clause tenant de loi à ceux qui l'ont faites.

En l’espèce un père fait donation à son fils de la nu-propriété de plusieurs immeubles et lui en conservait l'usufruit.

Une clause est incluse dans cette convention qui détermine que l’usufruit s' exercera conformément à la loi et que le nu-propriétaire (le donataire) devra faire en sorte que toutes les grosses ou menues réparations nécessaires aux biens immeubles soit établis pendant toute la durée de l’usufruit.

L'usufruitier intente une action contre le nu-prioritaire pour non exécution de travaux de réfections sur les biens en questions.

Il est débouté de sa demande par la Cour d'appel sur le fondement que les dispositions de l'acte de donation ne fait que reprendre les dispositions du régime légal, celui ci répartissant la charge des réparations entre le nu-propriétaire et l'usufruitier sans pour autant conférer à l'usufruitier un droit d'obligation d'obtenir du nu-propriétaire l’exécution forcée des grosses réparations. De plus qu'en l’absence dans l'acte de donation, de clause dérogeant au droit commun concernant les obligations relatives à l'usufruit, l'usufruitier ne disposait pas d'une action en exécution contre son fils, nu-propriétaire.

L'usufruitier se pourvoit en cassation.

Un acte de donation librement consenti par les parties, qui comprend une clause dérogeant au principe légal selon lequel un usufruitier ne peut intenter une action à l’égard du nu-propriétaire l’obligeant à l’exécution des grosses et menues réparations, tient-elle lieu aux parties qui l'on formé ?

La Cour de Cassation répond par l'affirmative et dit : « Qu'en se déterminant ainsi alors que l'acte de donation précisait que le donataire serait tenu de « faire aux biens donnés toutes les réparations grosses ou menues qui deviendront nécessaires pendant la durée de l'usufruit » relevant ainsi l'existence d'une clause dérogatoire à l'article 605 du code civil lequel n'autorise pas l'usufruitier à agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble ».

De facto la Cour de Cassation censure la décision de la Cour d'appel, dans la mesure où celle-ci a dénaturé l'article 1134 du code civil qui dispose que les conventions légalement formées tiennent de loi à ceux qui les ont faites. Ainsi l'adoption d'une telle clause dans un acte de donation crée une convention valant obligation pour le nu-propriétaire d’exécuter les grosses réparations à la demande de l'usufruitier, sans que le nu-prioritaire puisse invoquer l'article 605 du code civil.

La Cour de Cassation casse et annule la décision de la Cour d'appel.

Le principe légal concernant la réparation du bien immobiliers entre l'usufruitier et le nu-propriétaire (I) est remise en cause par le biais d'une clause comprise dans la convention, celle ci ayant force obligatoire (II).

I- Le principe de l'applicabilité légal en ce qui concerne les grosses réparations d'un bien

immeuble:

L'article 605 du code civil rappel la règle applicable en matière de grosses réparations, notamment elle rappel l'individu en charge de celle ci (A), mais lors de la constitution de l'usufruit une clause a été incluse dans l'acte de donation (B).

A) Les obligations légal du nu-propriétaire et de l'usufruitier : Rappel de l'article 605 du code civil :

Le nu-propriétaire a l'obligation de supporter essentiellement la charge des grosses réparations. L'usufruitier a quant à lui une obligation de supporter les charges usufructuaires (exemple : les impôts fonciers ou les charges), ainsi selon l'article 605 du code civil celui ci doit supporter les réparations d'entretien, en effet l'article dispose que : « l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu ».

Cependant en cas de litige concernant les grosses réparations de l'immeuble, l'usufruitier ne peut juridiquement contraindre le nu-propriétaire à faire ces grosses réparations, car l'usufruit est un droit réel, c'est un droit liant une chose et une personne, non personnel, qui est un droit liant deux personnes entre elles, donc le nu-propriétaire n'est débiteur d'aucune obligation envers l'usufruitier. In fine dans une décision de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 30 janvier 1970 : « l'article 605 n'autorise pas l'usufruitier à agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble soumis à l'usufruit ».

En outre dans la décision de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 23 janvier 2007 où l'usufruitier donateur a intenté une action en justice contre le nu-propriétaire

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