Le marché de l'Hôtellerie

Le marché de l’Hôtellerie.

Classification des Hôtels :

Depuis le 1er janvier 2010, le classement des hôtels a été modifié. La grille de classement intègre désormais de nouveaux critères de confort, de qualité de service, et de développement durable.

Pour être qualifié « Hôtel de Tourisme », un établissement hôtelier doit comporter au moins 6 chambres.

La catégorie des hôtels « 4*-étoiles –Luxe » a été remplacé par le 5 étoiles. Le 0 étoiles a disparu.

Le classement reste volontaire. La procédure est engagée par l’exploitant de l’établissement. En son absence l’hôtel est « Non-Classé ».

Le classement n’est pas définitif. Il doit être révisé tous les 5 ans.

Estimation « Murs et Fond ».

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées, et 2 le sont plus couramment :

1/ La règle du millième : Prix moyen chambre x nombre de chambre x 1000.

2/ Approche analytique : Estimation séparée des murs, puis du fond.

Pour les murs, l’estimation se fait au M2, en fonction du prix du marché. Le prix du marché ne sera pas celui d’un immeuble d’habitation, car la gestion d’un établissement hôtelier doit faire face à des dépenses qui relèvent de la mise en conformité des lieux –obligations beaucoup plus lourdes que pour un immeuble d’habitation -, l’entretien de l’immeuble, ravalement des façades, …

Le fond sera estimé par rapport aux usages de la profession : % du CA par exemple (200 à 300 % à Paris)

L’estimation du Fond de Commerce.

L’estimation du « Fond » est la partie la plus délicate, et les usages de la profession préconisent plusieurs méthodes, qui à elles toutes peuvent représenter une assez bonne synthèse, certaine pouvant servir de pondération à une autre :

1/ L’analyse du bilan, et plus particulièrement de la rentabilité financière de l’entreprise et de son Potentiel en terme de Performance Economique (PPE). L’objectif sera de calculer un « EBE Reconstitué », tenant compte des économies réalisables, des charges exceptionnelles et des recettes exceptionnelles, par exemple : salaires et avantages du gérant, éventuels salaires fictifs (épouse…), leasing (véhicules), frais de prud’hommes, intérêts des emprunts, loyers si rachat des murs, évènement exceptionnel ayant pu influer fortement sur le chiffre d’affaires(coupe du monde de foot, jeux olympiques, exposition universelle, manifestation exceptionnelle dans l’hôtel (en 2004, au Grand Hôtel, mariage de le fille de L. MITTAL et ses invités, note d’hôtel de l’ordre de 5 millions de $ !). Cet EBE reconstitué sera ensuite rapproché d’un coefficient de 4 à 5 sur Paris.

2- Pourcentage du C.A.

On retiendra pour un hôtel 3 étoiles la moyenne des deux ou trois dernières années et un coefficient de 2 à 3, voire 5 sur Paris. Le coefficient moyen est de 2,7.

3- Pondération complémentaire.

- L’emplacement.

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