Arrêt Du 6 Octobre 2004 De La Cour De Cassation, 3e Chambre Civile: La garantie des vices cachés

La garantie des vices cachés est une obligation du vendeur vis-à-vis de l’acquéreur en droit de la vente. Le vendeur doit garantir l’aptitude de la chose à remplir la fonction pour laquelle l’acquéreur l’a acheté. Cependant, cette définition a entraîné une confusion jurisprudentielle entre garantie de vice caché et garantie de conformité, comme le prouve cet arrêt.

Un immeuble a fait l’objet d’un contrat de vente contenant une clause de non garantie au titre des vices cachés. Les acquéreurs, invoquant des infiltrations d’eau et des défauts de conformité, ont agi en réparation de leur préjudice.

Dans son arrêt du 10 septembre 2002, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a retenu le défaut de conformité au motif que « le vendeur est tenu, en vertu de l’article 1604 du Code civil, de délivrer une chose conforme à sa destination, qui corresponde en tous points au but recherché par les acquéreurs ». Les vendeurs ont alors formé un pourvoi en cassation.

Il s’agissait alors de savoir si l’absence d’étanchéité constituait un défaut de conformité ou un vice caché.

La Cour de cassation dans son arrêt du 6 octobre 2004, a cassé et annulé l’arrêt attaqué pour violation de l’article 1641 du Code civil. En effet, elle énonce que « l’absence d’étanchéité faisant obstacle à l’utilisation de l’immeuble dans des conditions normales, elle constituait un vice caché ».

En effet, dans son attendu de principe, elle rappelle l’article 1641 du Code civil qui énonce que « le vendeur est tenu de la garantie à raison de défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Il résulte de cet arrêt un critère de distinction de l’action en garantie de vices cachés et l’action en non-conformité de la chose.

Il s’agira de savoir si l’absence d’étanchéité d’un immeuble constitue un défaut de conformité ou un vice caché, et quelles en sont les conséquences que cela emporte sur le régime de l’action.

Nous verrons que le défaut de conformité de la chose vendue n’a pas été retenu par la Cour de cassation (I) mais que l’action en garantie des vices cachés a, elle, été retenue par la Cour de cassation (II).

I) Le défaut de conformité de la chose vendue non retenu par la Cour de cassation

En l’espèce, la Cour de cassation a constaté l’absence de défaut de conformité (A) et de ce fait l’inapplicabilité de l’article 1604 du Code civil (B).

A) L’absence de défaut de conformité

Dans sa décision attaquée par le pourvoi, la Cour d'appel énonce qu’elle a choisi d’appliquer à l’espèce le défaut de conformité de la chose car l’absence d’étanchéité présentait une non-conformité de l’immeuble à sa destination. Il s’avérait alors que la Cour d'appel voulait sanctionner le vendeur qui avait manqué à son obligation de délivrance. En vertu de celle-ci, la chose délivrée doit être conforme à la chose contractuellement espérée. Pendant un temps s’est développé une conception moniste des obligations du vendeur. Cela consistait à apprécier la conformité de la chose en recherchant si celle-ci était apte ou non à remplir l’usage que l’on attendait. Dès lors, une confusion entre la conformité de la chose et la garantie de vices cachés existait. La première Chambre civile et la Chambre commerciale, contrairement à la troisième Chambre civile, ont adhéré à cette conception fonctionnelle de la conformité de la chose pour contourner le « bref délai » lié à l’action en garantie de vices cachés (Cour de cassation, Chambre civile première, 20 mars 1989 et chambre commerciale 22 mai 1991) qui restreignait l’action en réparation de son préjudice d’un acquéreur victime d’un vice caché (comme en témoigne l’arrêt de la troisième chambre civile du 27 mars 1991), et ce dans le but moral de l’indemniser au mieux. Cette confusion se fonde avant tout sur une question de délai pour agir. Or depuis une ordonnance de 2005, l’acquéreur a deux ans pour agir à partir de la découverte du vice caché, mais ce n’est pas encore le cas pour l’arrêt étudié qui date de 2004.

D’un arrêt du 17 juin 1997 de la Cour de cassation en sa première chambre civile, on sait que le défaut de conformité suppose que la chose n’est « pas conforme aux spécifications de la commande ». Mais, dans le cas présent, il paraît peu probable que le contrat entre les parties ait mentionné quelque chose par rapport à l’étanchéité de l’immeuble, il est alors difficile de comprendre comment le défaut de conformité peut être retenu.

Par sa décision, il semblerait que la Cour d'appel veuille revenir à la conception fonctionnelle de la garantie des vices cachés et de ce fait pouvoir utiliser l’action qui lui semble la plus profitable aux acquéreurs.

Or, la Cour de cassation rappelle que la Cour d'appel avait relevé que « l’absence d’étanchéité faisait obstacle à l’utilisation de l’immeuble dans des conditions normales » et que de ces constatations, la Cour d'appel aurait dû déduire la présence d’un vice caché.

Cela était fait autrefois pour échapper au bref délai de l’action en garantie des vices cachés mais il n’est pas question de cela en l’espèce. Les parties auraient plutôt intenté une action en non-conformité de la chose pour échapper à la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l’acte conclu par les parties.

L’absence de défaut en conformité étant constatée, l’article 1604 du Code civil ne peut s’appliquer.

B) L’inapplicabilité de l’article 1604 du Code civil

L’article 1604 du Code civil, visé par l’arrêt attaqué, énonce que « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». De cet article est déduit que la chose doit être délivrée en étant conforme au contrat passé entre les parties. La chose doit concorder avec les attentes conclues. La Cour d'appel a même énoncé que sur le fondement de cet article, le vendeur était tenu « de délivrer une chose conforme à sa destination et qui corresponde en tous points au but recherché par les acquéreurs ». Or, l’article 1604 du Code civil ne permet pas dans une conception dualiste de définir le défaut

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