Arrêt 9 Juillet 1984: régime d’un mur séparatif construit sans l’accord du voisin

Dans le cas de la mitoyenneté, se pose la question du régime d’un mur séparatif construit sans l’accord du voisin. C’est dans ce cadre que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt en date du 9 juillet 1984.

En l’espèce, un couple, propriétaire d’un fonds a édifié un mur séparatif qui empiétait sur le terrain voisin. Or, cette construction du mur a été faite sans l’accord de leurs voisins, propriétaires d’une parcelle limitrophe.

Le couple qui a édifié le mur a alors assigné ses voisins en remboursement de la moitié du coût de la construction du mur séparatif.

La Cour d’appel a décidé qu'un mur de clôture édifié sans avoir obtenu le consentement du propriétaire de la parcelle limitrophe demeure la propriété privative du constructeur alors même que son assise empiéterait sur le fonds voisin.

Question : Quel est le régime de la construction d’un mur séparatif sans accord du voisin ? Les propriétaires d’un mur séparatif édifié sans le consentement de leurs voisins et empiétant leur terrain peuvent-ils obtenir le remboursement de la moitié du coût de la construction ?

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu négativement et a confirmé la solution retenue par la Cour d’appel en décidant qu'après avoir relevé souverainement que le couple avait pris l'initiative de faire construire un mur de clôture sans qu'ait été obtenu l'accord de ses voisins, propriétaires de la parcelle limitrophe, la Cour d'appel en a justement déduit que ce mur demeurait privatif bien que son assise ait pu empiéter sur le terrain voisin.

I/ La construction d’un mur séparatif sans l’accord des voisins

La Cour de cassation a considéré que les propriétaires d’un mur séparatif ne pouvaient pas avoir droit au remboursement de la construction du mur dans la mesure où il n’avaient pas obtenu l’accord des propriétaires voisins (A) alors même que la construction empiétait sur fonds voisin (B).

A) L’absence d’accord du propriétaire voisin

L'obligation de contribuer à la construction d'un mur séparatif est une obligation de voisinage fondée sur une présomption d'utilité commune du mur. Cette obligation n'existe que dans les villes et faubourgs.
L'article 663 du Code civil précise : "Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins...la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers et les usages constants et reconnus...A défaut d'usage et de règlements, tout mur de séparation entre voisins,...doit avoir au moins 32 décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de 50.000 âmes et au-dessus, et 26 décimètres dans les autres".

La cour d'appel de Bruxelles affirme que cette disposition est fondée sur une présomption d'utilité commune du mur, il importe peu que l'un des voisins n'entende pas profiter des utilisations possibles de la mitoyenneté, le législateur ayant entendu prévenir les situations conflictuelles entre voisins et régler les questions de mitoyenneté à long terme (Arrêt du 5 février 2003).

Toutefois, certaines décisions ont estimé que cette présomption d'utilté commune pouvait être renversée.

Un point important : avant de construire un mur destiné à devenir mitoyen, le constructeur doit obligatoirement demander au préalable le consentement du voisin. Cela vise surtout la qualité des matériaux à utiliser. A défaut d'accord, les parties peuvent demander au Juge de paix d'intervenir comme conciliateur.
A défaut d'avoir obtenu au préalable l'accord du voisin, le constructeur du mur ne sera plus recevable à contraindre le voisin à en acquérir la mitoyenneté (sauf les situations d'acquisition forcée).

B) L’empiètement du mur sur le sol voisin

La mitoyenneté est l’état d’un bien sur lequel les deux voisins ont un droit de copropriété et qui sépare des immeubles. Comme le souligne la Cour de Cassation, un empiètement fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté (décision rappelée par la 3ème chambre civile le 19 septembre 2007). Dès lors, le propriétaire qui empiète ne pourra pas imposer les règles de la mitoyenneté au propriétaire du fonds qui se voit opposer un empiètement sur son terrain. Cependant, le propriétaire du fonds sur lequel une construction empiète peut, en revanche, demander la mise en œuvre des règles de l’accession.

Comme l’indique la Cour de Cassation, lorsque le mur séparatif a été construit en partie sur le sol du voisin il en résulte que ce mur a, dès l’origine, vocation à la mitoyenneté et celui sur le sol duquel le mur empiète

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