« L’acquisition d’un bien immobilier par un couple. »

DISSERTATION TECHNIQUES DU NOTARIAT

« L’acquisition d’un bien immobilier par un couple. »

L’achat d’un bien immobilier est une consécration pour certains, une obligation pour d’autres, peu importe ce qu’elle constitue pour l’acquéreur cette acquisition n’en demeure pas moins importante. En effet il s’agit d’un acte lourd de conséquences mais également une étape cruciale dans la vie plus particulièrement dans celle d’un couple. Que le couple soit marié, pacsé ou tout simplement en concubinage cette acquisition est réellement majeure. Le fait d’acheter en tant que couple impose de nombreuses règles et modifie parfois le mode d’acquisition, que l’on subisse ces règles ou que l’on décide de les mettre en place, cette problématique est au cœur de la profession notariale. Par ailleurs, nous verrons que le droit comme toujours prévoit de nombreuses situations, à tel point que ces nombreuses dispositions constituent de réels outils de prévision et de protection. Il est donc judicieux de s’intéresser à quel point les effets et les conséquences de l’acquisition d’un bien immobilier peuvent varier en fonction de la situation du couple.

I/ Les dispositions légales : le régime matrimonial déterminant le mode d’acquisition.

1. Acquisition pour la communauté ou bien propre : le régime légal.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier par le couple, nous sommes plus amenés à retrouver un couple marié. Par ailleurs ce même couple sera sûrement marié sous le régime légal autrement dénommé « la communauté réduite aux acquêts » puisqu’il est de notoriété publique que ce régime est le plus utilisé dès lors que l’on subit, en effet ce régime est prévu comme régime par défaut au terme de l’article 1400 du code civil. Autrement dit sans contrat préalable à l’union ce régime est appliqué d’office. Etant donné qu’il s’agit du régime le plus populaire il est normal que le droit ait prévu un certain nombre de dispositions en matière immobilière notamment. Dans un premier temps rappelons que le couple marié sous le régime de la communauté légal est bien plus restreint que dans les régimes de séparation de bien. En effet le terme « communauté » parle de lui-même, il existe néanmoins de nombreuses libertés afin de protéger ces époux. Dans le cas d’une acquisition immobilière l’époux n’a pas besoin de demander l’accord de son conjoint puisqu’il s’agit d’un enrichissement, il s’agit là de la première disposition légale. Par ailleurs il est primordial dans la situation du couple marié en communauté de distinguer bien propre et acquêt. Car le régime de la communauté aux acquêts consiste à présumer commun tous les biens acquis à titre onéreux pendant le mariage selon l’article 1401 du code civil. Encore une fois le droit vient casser ses propres dispositions en prévoyant l’emploi et le remploi, techniques permettant à un époux d’acquérir un bien propre.                                                                                                                                                           Les bases du régime étant posées il est temps d’étudier le financement du bien immobilier par le couple marié. Toujours dans la situation d’un régime légal si le bien immobilier est financé avec des fonds communs de nombreuses conséquences en découleront. Premièrement, les gains et salaires sont communs peu importe si ces sommes sont déposées sur un compte personnel. Si un bien immobilier est acquis en utilisant ces fonds, il est évident que le bien sera commun, les époux auront donc les pouvoirs de gestion concurrents et des pouvoirs limités, encore une fois limités par le régime légal et ses dispositions. Comme le démontre l’article 215 alinéa 3, aucun des époux ne pourra aliéner seul un bien étant destiné à constituer le logement de la famille. Le bien commun constituant ou non le logement de la famille reste commun tout au long du mariage. Ainsi en cas de décès de l’un des époux, le conjoint survivant conserve des droits sur ce bien à concurrence bien sûr des autres héritiers s’il y en a, le conjoint survivant fait notamment l’objet de nombreuses protections comme le droit de rester vivre dans un bien s’il constituait sa résidence principale pour une durée d’un an. Reste à évoquer le divorce qui viendra briser la notion de bien commun étant donné que la communauté sera dissoute. S’il s’agit d’un divorce par consentement mutuel le bien pourra être vendu préalablement au divorce afin de partager les fruits de cette vente entre les époux, l’un des époux peut également racheter les parts du second époux, et enfin les époux peuvent rester propriétaires, dans ce cas ils deviendront propriétaires indivis du bien. Dans le cas d’un divorce contentieux, si aucune entente n’est constatée, le juge aux affaires familiales sera saisi afin de partager la communauté.

Dans le cas d’une acquisition immobilière financée par des fonds propres diffère de la première situation étant donné que conséquences s en découlent. La première conséquence résidant dans le financement puisque le bien commun peut avoir été financé avec des fonds propres ainsi le bien peut être propre. En effet si le bien a été financé en totalité avec des fonds propres celui-ci peut être considéré comme propre en revanche il faudra bien entendu remplir la condition de la détermination des fonds propres. Puis il est possible que le bien soit considéré comme propre si les fonds propres de l’un des époux sont supérieurs aux fonds communs, on retrouve cette situation lorsque l’un des époux vend un bien afin d’en acquérir un autre avec son conjoint. Reste à mentionner le remploi dans l’acte d’acquisition. Peu importe la situation, toute ou partie, si les conditions ne sont pas réunies le bien sera considéré comme commun comme nous l’indique l’article 1434 du code civil.     La deuxième conséquence provient de la première. En effet, si le bien acquis est propre, nous considérons que le bien n’appartient qu’à l’époux propriétaire des fonds propres utilisés lors de l’acquisition, à noter cependant que resteront à charge de ce dernier une récompense si des fonds communs ont été utilisés pour financer ce bien propre lors du partage de communauté.

1. L’acquisition en indivision : distinction entre le PACS et le concubinage

1. L’indivision propre au pacs

Le PACS est apparu à l’aube du XXIème siècle permettant une union différente du mariage et permet surtout l’accès à une union aux couples homosexuels. Le régime du PACS est à définir auprès d’un notaire établissant une convention, à défaut de ladite convention les partenaires de PACS sont soumis au régime de séparation de biens en vertu de l’article 515-5 du code civil. Ce régime est prévu pour l’acquisition d’un seul partenaire, autrement dit les partenaires acquièrent pour leur propre compte, il n’existe pas de notion de communauté dans ce régime. Toutefois les partenaires ont la possibilité de prendre en compte le régime de l’indivision spéciale. Il s’agit d’une des dispositions prévues par le code civil pour le PACS, cette disposition est consacrée à l’article 515-5-1 du code civil. Dans cette situation tous les biens acquis tout au long du PACS tombent en indivision pour moitié, peu importe l’équité du financement. Il convient de distinguer ces deux dispositions puisque dans la première il sera possible de stipuler les quotes-parts inégales, en d’autres termes si l’un des partenaires apporte 70% du prix de vente il sera possible de le mentionner tandis que dans l’indivision spéciale on considère que les partenaires sont égaux dans l’indivision, le bien appartiendra donc indivisément à chacun pour moitié. Cette distinction est majeure puisque la plus grande conséquence intervient dans le futur, dans le cas où les partenaires vendront le bien immobilier acquis dans le régime de séparation, chacun récupérera la quote-part indiquée dans leur acte d’acquisition. Tandis que dans le cas d’une indivision spéciale aura la répercussion de ne pas reconnaitre les fonds apportés par les partenaires et ils récupéreront chacun la moitié du prix de vente. Également il convient de rappeler que le partenaire dans le PACS n’a pas de vocation successorale dans la succession de son partenaire, en effet le bien immobilier étant acquis en indivision, les héritiers du partenaire décédé sont voués à recueillir la quote-part du de cujus, ainsi le partenaire survivant se retrouvera en indivision avec les héritiers de son partenaire décédé. Néanmoins, le législateur a prévu une protection pour le partenaire survivant, car ce dernier jouit du droit d’occuper le logement pendant un an, à condition bien sûr que ledit logement constitue sa résidence principale, et ce gratuitement aux termes de l’article 515-6 du code civil. Cette disposition parait dérisoire puisque la perte du logement s’ajoute à la perte d’un être cher, toutefois la situation des concubins nous démontrera que les partenaires au PACS bénéficient d’une réelle protection.                                                                                                

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