Commentaire d'arrêt de la cour de Cassation du 8 février 2006 : le bail commercial

Commentaire d’arrêt: Cass. 3ème., 8 Février 2006

Dans un arrêt du 8 février 2006, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation rend un arrêt relatif à la détermination du prix dans un bail écrit.

Un notaire a conclu, auprès d’un bailleur, un contrat de bail professionnel pour une durée de neuf années, le contrat stipulait son renouvellement et qu'à cette occasion le loyer pourrait faire l'objet d'une révision. Le bailleur, a par la suite, donné congé au locataire avec une offre de renouvellement du bail moyennant le versement d’un nouveau loyer et l’a assigné en fixation du prix du bail renouvelé.

Dans son arrêt du 12 mars 2003, la Cour d’appel a ordonné par un jugement à titre accessoire la désignation d’un expert permettant d’évaluer la valeur locative des lieux. Dans son arrêt du 27 octobre 2004, la Cour d’appel a fixé en s’appuyant sur l’expertise le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

Afin de fixer le montant du loyer révisé à la valeur locative du bien donné à bail, telle qu’évaluée par l’expert judiciaire, la Cour d’appel a estimé que la clause de révision devait être interprétée dans un sens qui lui donne un effet, même en l’absence de modalité de fixation du prix dans le contrat de bail et dans le fait que l’expert s’est basé sur la situation géographique et d’entretien du local et à défini sa valeur locative par rapport à des locaux similaires.

Le locataire a donc formé un pourvoi en cassation auprès de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation.

Il est demandé à la troisième Chambre civile de la Cour de cassation si le juge peut se substituer aux parties en désaccord quant à la détermination du montant du loyer de renouvellement d'un bail professionnel, en l'absence de réglementation légale ?


Dans son arrêt du 8 février 2006, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation rejette tout d’abord le pourvoi formé contre l’arrêt du 12 mars 2003 au motif que la faculté d'ordonner ou de refuser une mesure d'instruction relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond.

Par la suite, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation rend un arrêt de cassation envers l’arrêt du 27 octobre 2004 pour violation de l’article 1134 du Code civil au motif lorsqu'un bail dont le loyer n'est soumis à aucune réglementation légale prévoit uniquement le principe d'une révision de celui-ci lors du renouvellement, sans en déterminer les modalités, les juges ne peuvent pas se substituer aux parties, en désaccord, pour fixer ces modalités.

Dans son arrêt du 8 février 2006, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation semble démontrer que la présence d’un prix déterminé d’un bail professionnel est indispensable (I) avant de réaffirmer que le juge doit être nécessairement en retrait lors de la détermination de ce même prix (II).

La présence indispensable d’un prix déterminé dans le bail professionnel.

La Cour de cassation semble dans un premier temps mettre en avant le fait que le prix doit être caractérisé comme un élément essentiel du bail professionnel (A) tout en rappelant implicitement que ce bail professionnel est soumis à une pauvre réglementation (B).

La caractérisation du prix comme un élément essentiel du bail professionnel.

Dans son arrêt de la troisième Chambre civile en date du 8 février 2006, la Cour de cassation déclare tout d’abord que le loyer n’est soumis à aucune réglementation.

En effet, seulement l’article 57 A du 23 décembre 1986 régit le bail professionnel mais il n’y a aucune disposition régissent le loyer. Dans ce cas, il faut se référer au droit commun du bail et notamment à l’article 1709 du code civil. Cependant, cette article ne nous permet de savoir si le prix est une condition essentiel ou non du contrat de bail et si dans le cas où le prix ne serait pas fixé, le contrat de bail existerait. Cette question a pu susciter des visions différentes dont une défendant le fait que sans un accord sur le prix, le contrat de bail ne peut en aucun cas exister et une autre défendant le fait que la fixation du prix peut être remis à plus tard et qu’un commencement d’exécution peut avoir lieu avant la détermination du prix.

Ces raisons incitent à considérer qu'un bail peut être valable sans que les parties aient déterminé le montant du prix du loyer telle que l’estime la Cour de cassation dans ses arrêts du 1er décembre 1995. En effet, aucune disposition légale fait de la détermination du prix une condition de validité du bail, seul l’article 1709 du Code civil dispose que l’existence du prix dans le contrat est une condition de validité.

Dans cet arrêt du 8 février 2006, la Cour de cassation montre clairement sa position et considère que le prix est un élément essentiel du contrat que ce soit en matière de conclusion ou de renouvellement du contrat. En effet, du fait qu’elle casse l’arrêt en exigeant un accord sur le prix, le juge défend de manière direct sa conception car la Cour d’appel en permettant au juge de fixer le prix admettait de manière indirecte que le contrat de bail pouvait être constituer sans un prix déterminé. La Cour de cassation affirme que sans la détermination du prix, le contrat de bail ne peut exister illustré par l’annulation du contrat dans l’espèce.

Ces contradictions perpétuelles quant à la détermination du prix en tant que condition essentiel du contrat montre ce constat dégageant le fait que le bail professionnel renouvelé est soumis à une faible réglementation.

Une détermination du prix d’un bail professionnel soumis à une pauvre réglementation.

En effet, la Cour de cassation dans son arrêt du 8 février 2006

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