Régime Foncier Au Maroc

A. INTRODUCTION GENERALE

A.1. système juridique

Les sources du droit Marocain sont diverses et parfois imprécises. Cette diversité aboutit à un système juridique qui s’inspire du droit musulman, et fait recours aux sources du droit Romain.

Parvenant ainsi, à l’application du droit musulman dans certains domaines, et du droit romain en certains d’autres.

Cette particularité, à un reflet clair dans le cadre de la propriété immobilière.

A.2. La dualité du régime de la propriété au Maroc:

Le droit foncier Marocain est un régime dualiste, de façon que les biens immobiliers sont soumis à des régimes totalement différents, selon qu’ils soient inscrits à l’agence nationale de la conservation foncière ou pas.

Ainsi, les propriétés non enregistrées, appelées « Melk », sont régies par des normes de droit musulman, non codifiées, dont la sécurité juridique est assez restreinte.

Par contre, les propriétés inscrites, sont soumises à un régime d’immatriculation foncière qui constitue un véritable instrument de précision, et d’efficacité juridique pour ses titulaires.

Ce nouveau régime connu sous l’appellation de « l'Immatriculation foncière » a été institué par le Dahir de 1913, destiné à l’individualisation de la propriété immobilière en la délimitant physiquement et juridiquement.

Types de propriété

Les immeubles non immatriculés dites “ Melk “

Le fondement juridique de ce type de propriété, est le fait de la possession pacifique, publique et non interrompue pendant 10 ans, constituant la forme de propriété la plus répandue dans les milieux ruraux.

Le document qui soutient ce type de propriété, reçoit le nom de « Moulkia », s’agissant d'un acte public émis par une espèce de notaire coranique « l’Adoul », sur la base des témoignages de 2 Adouls ou bien 12 témoins qui confirment la possession du bien, pendant une période dé terminée.

Ce document, qui possède une validité juridique, décrit le terrain, sans spécifier son extension précise, sur la base de points de référence naturels.

Toute personne, titulaire d'une propriété immobilière basée sur une « moulkia », peut solliciter en remplissant les démarches et les conditions requises, la régularisation de cette propriété et de son inscription sur les livres fonciers, bénéficiant ainsi d’un délai de neuf mois pour réaliser cette régularisation.

Les immeubles immatriculés

Pour ce type d´immeubles, la possession du bien, fait l’objet d’un titre foncier inscrit dans un Registre officiel et public (livres fonciers), où on délimite sur un plan, la situation de l'immeuble où le terrain, en lui attribuant un nom et un numéro d’ordre, avec les indications juridiques et topographiques propres au bien.

Pour chaque titre ainsi constitué, sont inscrits les droits réels et charges foncières venant à grever l’immeuble, ainsi que les modifications et mutations y relatives.

Concrètement, un titre foncier comporte :

- La description de l’immeuble avec ses limites, ses tenants et aboutissants, sa nature et sa contenance.

- Le Nom du où des propriétaires et dans le cas d’indivision, l’indication de la part de chacun de ses derniers.

- L’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble, et de leurs titulaires.

A.3. Les intervenants à la transaction immobilière

Traditionnellement,les opérations de transactions immobilières au Maroc, étaient effectuées sans la médiation de professionnels spécialisés et à travers des relations personnelles, ce qui limitait la sécurité juridique de l’opération.

Toutefois, l'essor du marché immobilier durant les cinq dernières années, a eu comme conséquence, l'apparition de nombreuses agences immobilières locales et étrangères, qui effectuent des travaux de médiation en échange de la commission correspondante, négociée généralement entre les parties impliquées.

Toute personne étrangère physique ou morale, qu’elle soit résidante ou non, peut acheter des propriétés au Maroc, cependant les propriétés agricoles font l’exception de cette règle.

Toutefois la démarche de la transaction, est différente en tenant compte au type de propriété qu'on prétend acquérir, «moulkia» ou immeuble immatriculé.

Pour cette raison, et étant donné la particularité du régime de la propriété foncière au Maroc, la médiation d'un conseiller juridique s’avère nécessaire pour prêter l’appui indispensable.

Concernant les intervenants externes qui peuvent participer à la transaction Immobilière, on peut citer ;

- Les notaires qui peuvent prendre part à la transaction de tout immeuble, indépendamment du genre de propriété,constituant ainsi les garants de la procédure contractuelle et juridique, et apportant une sécurité absolue à l’opération.

- Les Adouls ou notaires coraniques, qui interviennent dans les transactions qui portent sur les immeubles non immatriculés.

- Le conservateur foncier, entant que responsable de l’inscription des transactions affectant les immeubles immatriculés.

A.4. Frais généraux de la procédure d’achat et de la propriété

Les droits et taxes liés à l’acquisition d´un bien immobilier au Maroc, sont dus par l´acquéreur, et varient en fonction du type de la propriété (terrain bâti, terrain nu à bâtir, construction…etc.).

Toutefois, les coûts globaux d'une transaction d'un immeuble immatriculé varient entre 5% et 6%.

Ces coûts peuvent être contemplés comme suit :

- Droits d’enregistrement: 3%.

- Conservation Foncière : 1% à 1,5%

- Honoraires du notaire : 1%.

Pour les immeubles non immatriculés « moulkia », les frais sont réduits « aux Droits d' Enregistrement

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