Commentaire D'arrêt Civile 1ère 12 Janvier 2010: la condition suspensive d’un acte

MOURAUX

Emilie

Commentaire d’Arrêt

Civile 3ème, 12 janvier 2010

L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 12 janvier 2010 traite de la condition suspensive d’un acte, de l’hypothèse de la défaillance de cette condition et la conséquence de cette défaillance sur l’existence de l’acte.

En l’espèce, une promesse de vente d’une parcelle constructible avait été stipulée sous plusieurs conditions suspensives ; l’une d’entre elles étant l’obtention d’un permis de construire. L’acte précisait également que pour se prévaloir de cette condition, les acquéreurs devraient justifier du dépôt de la demande de permis dans le délai de deux mois à compter de la promesse. Les acquéreurs n’ayant pas entrepris les démarches nécessaires à la demande du permis, la vendeuse invoque l’absence de ces démarches pour justifier son refus de réitérer l’acte chez le notaire comme prévu par la promesse.

Sans l’obtention du permis de construire, la condition subordonnant l’obligation de vendre n’est en effet pas remplie, et de plus les démarches n’ayant pas été entreprises dans le délai nécessaire la condition est devenue défaillante. Dès lors, doit-on déduire de ces éléments la caducité de la promesse ? La Cour de Cassation dans cet arrêt répond par la négative, nous verrons tout d’abord qu’elle admet la faculté du bénéficiaire de la condition d’y renoncer et cela même après la défaillance de la condition, puis nous verrons que par ce raisonnement c’est toute l’utilité de la condition qui peut être discutée.

I. Une possibilité pour le bénéficiaire d’une condition d’y renoncer…

La Cour de Cassation approuve la conclusion de la Cour d’Appel selon laquelle « les consorts […] pouvaient renoncer au bénéfice de cette condition ». La Cour se base sur le fait que la condition est « libellée dans le seul intérêt de l’acquéreur », et affirme ainsi que cet intérêt exclusif permet aux acquéreurs de renoncer au bénéfice de la condition, même postérieurement à la défaillance de cette condition.

A) La faculté de renoncer au bénéfice d’une condition exprimée dans l’intérêt exclusif des acquéreurs

La Cour reprend un principe déjà consacré par la jurisprudence antérieure, notamment par un arrêt de la 3ème chambre civile du 26 juin 1996 : « L’acheteur peut renoncer à la condition suspensive d’octroi d’un permis de construire qui n’a été prévue que dans son seul intérêt ». En effet, on peut considérer que la condition ainsi prévue en l’espèce accorde un avantage à l’acquéreur en lui permettant de ne pas conclure la vente au cas où il n’obtiendrait pas le droit de pouvoir utiliser ce terrain pour y construire et réaliser ses projets. Cette condition est donc protectrice pour l’acquéreur, tout en rendant la vente du terrain aléatoire pour le vendeur. Le vendeur ne trouvant aucun intérêt dans cette condition, puisque l’obtention du permis de construire par les acquéreurs n’apporterait aucun changement à sa situation, on peut dès lors considérer que l’intérêt résidant dans la condition est exclusif aux acquéreurs. En l’espèce, les acquéreurs n’avaient pas entrepris les démarches de dépôt du permis de conduire, cette absence de démarche dénotant leur volonté de renoncer à la protection, et par cette renonciation ils ont donc empêché l’accomplissement de la condition en rendant impossible l’éventuelle obtention d’un permis. Or, l’article 1178 du code civil dispose que « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ». On comprend donc le raisonnement de la Cour de Cassation qui considère la renonciation aux démarches de la part des acquéreurs débiteurs de l’obligation d’acheter du contrat de promesse de vente comme un obstacle à la survenance de la condition, considérant par conséquent la condition comme accomplie.

Cependant, le principe apporté par l’arrêt du 26 juin 1996 ne donnait pas de précision quant à la possibilité pour l’acheteur de renoncer à une condition après sa défaillance.

B) La faculté de renoncer au bénéfice d’une condition défaillie

La condition de l’obtention du permis de construire était soumise à un délai, l’acte précisant que « pour se prévaloir de cette condition suspensive les acquéreurs devraient justifier du dépôt de la demande de permis de construire dans le délai de deux mois à compter de la promesse ».

La vendeuse invoquant l’absence de justification des démarches entreprises pour réitérer l’acte chez le notaire, on suppose que le délai de deux mois après conclusion de la promesse était écoulé. Or, conformément aux dispositions de l’article 1176 du Code Civil qui dispose que « lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un évènement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’évènement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’évènement n’arrivera pas. » En présence d’un délai précis prévu dans l’acte comme le délai de deux mois de l’espèce, la condition est donc censée défaillie. Dès lors, le problème réside dans la possibilité pour les acquéreurs de renoncer à une condition alors que celle-ci est déjà défaillie. La Cour en l’espèce, ne traitant pas le sujet de la défaillance de la condition, admet implicitement cette possibilité pour le bénéficiaire de l’obligation de s’en dégager sans distinguer la condition pouvant toujours être accomplie de la condition défaillie. La problématique n’est pourtant pas si anodine ; en effet dans une décision du 13 juillet 1999, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation avait déclaré que « la défaillance d’une condition suspensive emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente dont peuvent se prévaloir les deux parties ». L’arrêt de 2010 n’est cependant pas à considérer comme un revirement ; en effet dans l’arrêt de 1999 les acquéreurs avaient reçu leur permis de construire après la date terme de la condition, ce qui rendait d’après la Cour le défaut d’obtention opposable à la réalisation de l’acte

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