TP Évaluations

ÉLÉMENTS D’EVALUATION

DSR-4980

TRAVAIL PRATIQUE 1

TRAVAIL PRÉSENTÉ À

M. Unsal Ozdilek

Introduction

Depuis la nuit des temps, les humains se sont accaparés des biens et des territoires. Les multiples conflits qui en ont découlés ont poussés les différentes sociétés à développer des systèmes pour permettre le bien être de celles-ci. Le droit de propriété est né il y a plusieurs milliers d’année pour favoriser l’effervescence des sociétés et il a évolué avec celles-ci. Toute possession n’étant pas identique, une valeur se doit d’être donné aux terrains et aux immeubles qui l’habitent. Pour établir cette valeur, il est nécessaire .de procéder à l’évaluation de ceux-ci.

Selon la littérature, l’évaluation immobilière est un processus complexe, qui nécessite de bien connaitre la signification de la valeur et de ces méthodes pour la calculer.  Trois méthodes de nature plus traditionnelle nous sont proposées pour le calcul de la valeur d’une propriété; la méthode des comparables, la méthode du revenu et la méthode du coût. Pour bien intégrer ces méthodes il est primordial de comprendre les concepts fondamentaux de celles-ci. En ce qui concerne ce présent rapport, nous allons nous concentrer sur les concepts suivants : la valeur, le coût et le revenu.

La notion de la valeur

La notion de la valeur est assez ample et complexe. Est un terme générique et abstrait qui admet bien des significations et de nombreuses définitions^[1].  Si on cherche le mot ‘valeur’’ dans le dictionnaire de la langue française on y trouve presque une dizaine de définitions dépendamment du contexte : Littéraire, économique, linguistique, des beaux-arts, mathématique, musique etc. La première notion notamment dans un contexte économique réfère à la valeur de la manière suivante : « Ce que vaut un objet susceptible d'être échangé, vendu, et, en particulier, son prix en argent correspondant à l’estimation qui est faite^[2] ».

La notion de la valeur, concept primordiale pour les économistes a fait une sorte de plusieurs débats depuis le 18 et 19ème siècle : Qu’est ce qui donne de la valeur à quelque chose ? Qu’est ce qui fonde la valeur ?  La notion de « juste prix, entre autres. Les théories objectives de la valeur sont développées par les classiques : Smith, Ricardo et Marx^[3].

Adam Smith^[4], un de maxime représentant de l’économie classique, distingue la valeur d’usage et valeur d’échange. La valeur d’usage de quelque chose est son utilité, le besoin qui est ressenti pour lui (ainsi on achète une paire de chaussures pour se chausser) ; la valeur d’échange est son prix (on peut aussi acheter une paire de chaussures pour la revendre). Plus tard, David Ricardo, économiste anglais, reprend la théorie de la valeur de Smith, mais l’amende sur un point important : il constate en effet que si une heure de travail est toujours équivalente à une heure, sa valeur d’échange (le salaire) n’est pas constante pour la même durée, le salaire est variable. Ricardo amène la notion de rareté, essaye d’intégrer le capital fixe dans la fixation de la valeur d’un bien et en conclut, comme Smith, que la valeur d’échange d’un bien n’est pas fonction de son utilité, mais qu’elle provient du travail.

Karl Marx reprend la théorie de la valeur de Ricardo : La valeur-travail. Marx parle du  temps de travail qu’il faut pour faire apparaitre une valeur d’usage quelconque dans les conditions de production normales d’une société donnée et avec le degré social moyen d’habilité des travailleurs.

Contrairement à ce que prétendent les classiques, les théories subjectives de la valeur affirment que la valeur d’échange est directement corrélée^[5] à la valeur d’usage, que cette dernière en est même le fondement, et qu’elle dépend de l’utilité marginale, définie comme l’utilité d’un bien ou d’un service qu’un agent tirera de la consommation d’une unité supplémentaire.

En (1848-1923) Vilfredo Pareto, finira en effet par achever les derniers théoriciens de la valeur objective en vidant complètement le débat de son contenu : pour lui, la valeur d’échange d’un bien ne dépend de rien d’autre que de la volonté de ceux qui l’échangent, fixé librement par contrat, et déterminé au niveau global par la loi de l’offre et de la demande. On a là une approche radicalement subjective de la valeur, car l’offre et la demande s’ajustent elles-mêmes en fonction de l’utilité, qui dépend certes de la rareté mais aussi et surtout des préférences des consommateurs (leurs utilités).

Ce qui revient à dire, finalement, que rien n’a de valeur, que tout a seulement un prix^[6].

Malgré l’évolution de la notion de la valeur dans la science de l’économie, en matière d’évaluation immobilière, la théorie de la libre entreprise et la notion de l’offre et la demande s’impose : la valeur est le prix le plus représentatif observé à l’occasion de transactions similaires.

La valeur se mesure par ce que les immeubles valent sur le marché, tous les bénéfices que pourra en retirer son propriétaire actuel ou éventuel. Les bénéficies espères ne correspondent pas nécessairement à des bénéficies monétaires, en termes de revenus mais peuvent être aussi des factures subjectives comme la qualité de vie qui offre ladite propriété^[7].

Il est donc possible de définir la valeur comme la relation qui existe entre une chose désirée et un acheteur éventuel^[8]. C’est la valeur présente de bénéfices futurs provenant de la possession. L’argent est la mesure de cette valeur et non la valeur en soi.

Quiconque cherche à vendre sa maison, par exemple, va moins s’intéresser à sa valeur « réelle » ou « objective » (comme estimer ce « prix juste » ?) qu’aux prix du marché : il cherchera à la vendre à un prix qui correspond, pour le même type d’habitation, à ceux du marché, il ne fixe pas son prix lui-même mais prend comme donné celui du marché. Les caractéristiques objectives de la maison comptent, mais elles sont loin de faire toute la valeur : en période de bulle immobilière, le propriétaire se fichera bien que le prix final de sa maison soit bien supérieur à la valeur « objective » des dépendances et de la cuisine équipée : il s’en réjouira plutôt. Et si les prix sont en berne, il préfèrera vendre son bien moins cher que de ne pas la vendre. Dans ce contexte, s’interroger sur le « juste prix », sur la valeur « intrinsèque » de sa maison.

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