L'architecture et la copropriété de l'immeuble

Préambule : L’ARCHITECTE ET LA COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE.

Ce cours est destiné aux futurs architectes. Il a pour objectif d’apporter à leurs études un éclairage supplémentaire sur cet objet qu’ils ont vocation à concevoir, l’immeuble en copropriété.

Il s’agit d’observer comment une collectivité d’individus est appelée à vivre dans un immeuble ; selon quelles règles. Dans ce domaine le législateur a prévu une série de dispositions qui pour la plus part sont impératives. Certaines cependant sont laissées à l’imagination des parties. Appréhender ces règles correspond à travailler sur le mode d’emploi de l’immeuble.

L’architecte, en tant que concepteur, se doit d’aborder ces règles. Elles lui permettent d’avoir sur son immeuble une vision plus claire de son futur fonctionnement et de garantir son devenir en étant capable de fixer les règles supplétives de son utilisation.

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LA COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE

En terme d’ordre public, la matière est sensible. Chacun comprendra le risque de désordre que peut générer l’exercice collectif d’un droit de propriété. Pour endiguer ce risques de désordre le législateur a préféré prévoir un arsenal de règles en grande partie obligatoires. C’est le statut légal de la copropriété des immeubles bâtis édicté par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Depuis, plusieurs textes sont venus modifier ces dispositions.

Ce statut est d’ordre public. C’est à dire qu’on ne peut pas y déroger. Les règles qui gouvernent ce statut s’imposent dès lors que deux personnes ou plus sont pleinement propriétaires dans un immeuble bâtie. L’article 43 de la loi édicte que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leurs applications sont réputées non écrites. Il s’agit des dispositions régissant les mécanismes les plus importants et les plus usités de la copropriété. Une des dispositions impératives les plus essentielles, est la naissance organique de la copropriété, le Syndicat des copropriétaires. Il s’agit de la naissance de la personne morale. L’entité juridique autour de laquelle va s’articuler les mécanismes juridiques du statut de la copropriété.

Ainsi, le statut de la copropriété régit aussi bien la mise en copropriété de l’immeuble (1ère partie), que son fonctionnement (2ème partie).

1er partie : LA MISE EN COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE

La mise en copropriété est souvent en pratique le préalable à un transfert de propriété sur une partie de l’immeuble. Avec ce transfert privatif est obligatoirement transmis un droit de propriété indivis et d’usage sur les parties communes de l’immeuble (porte d’entrée, couloirs de désertes, escaliers, toiture, etc.). La mise en scène de cette propriété collective doit être réglée avant le transfert de propriété. A cet effet, l’art. 14 de la loi impose aux futurs copropriétaires de constituer un syndicat de copropriétaires (chapitre 1) en se mettant d’accord sur un règlement de copropriété (chapitre 2).

Chapitre 1 : LA CONSTITUTION DU SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

L’articles 14 de la loi prescrit la création d’un syndicat de copropriétaires ; la création d’une entité dotée de la personnalité juridique. L’objet social de cette personne morale, c’est à dire à la fois sa raison d’être mais aussi les limites de son domaine d’intervention, est la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.

C’est cette personne morale, le syndicat, qui, à travers ses organes de fonctionnement, décide de tout ce qui concerne la dimension collectivisée de la copropriété. C’est également lui qui est responsable des dommages causés du fait des parties communes.

Avant d’étudier le syndicat de copropriétaire, il faut distinguer cette institution de quelques autres organisation collectives :

L’indivision est une propriété collective (la plupart du temps d’origine successorale). Contrairement au syndicat il n’y a pas là de personnalité juridique de l’indivision. Il ne s’agit que d’une forme, une configuration particulière, du droit de propriété. Il n’y a ici qu’un seul droit de propriété global, mais exercé conjointement et directement par l’ensemble des co-indivisaire. En indivision les co-indivisaires sont dépendants les uns des autres pour l’exercice de leur droit de propriété. La règle est qu’il faut le consentement de tous les co-indivisaires pour prendre la moindre décision. C’est la règle de l’unanimité. Cet état indivisaire n’est pas considéré en soi comme rationnel et satisfaisant. Ainsi, le code civil (art. 815) prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut être toujours provoqué ». Cela signifie que chaque indivisaire peut exiger, dans le respect de certaines modalités, de recevoir "sa part" et peut donc forcer la vente du bien pour sortir de l’indivision malgré la règle de l’unanimité.

La société civile immobilière (SCI) est une société créée en vue de gérer l’immeuble dont elle se porte acquéreur. Comme le syndicat la société est dotée de la personnalité juridique. Mais en terme de droit de propriété on ne parle ici que du seul droit de propriété la société sur le bien immeuble qui fait partie de son patrimoine. Les associés de la SCI ne sont propriétaires eux que de parts sociales. C’est à dire titulaires de créances financières qui ont la particularité de leur octroyer un pourvoir de participation à la société. Le droit de propriété sur le bien est ici indirecte. Par ailleurs, l’objet social de la SCI est librement défini par les associés. Alors qu’il est strictement limité à la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes pour le syndicat de copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires peut se définir comme la personne morale imposée par la loi ayant pour objet social d’assurer la conservation, la défense et l’administration des parties communes de l’immeuble en copropriété.

En général, c’est à l’occasion de la première vente d’un lot de copropriété que doit être constitué le syndicat entre les deux premiers copropriétaires. Quant à la personnalité juridique, elle

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