Commentaire d'arrêt Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 janvier 2022, 20-23.614

« L'enfer c'est les autres », écrivait Jean-Paul Sartre.

En France 70 % des résidences principales en location dans le parc privé sont des appartements, mais comment se résolvent les litiges concernant des immeubles sous le régime de la copropriété ?

C’est ce que nous allons étudier dans l’arrêt suivant, Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 janvier 2022, 20-23.614

En l’espèce une femme propriétaire d’un appartement, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, subit des infiltrations d’eau.  Les nuisances supportées par la propriétaire proviennent de terrasses adjacentes qui sont des parties communes de l’immeuble, a la jouissance exclusive d’un copropriétaire.

Les infiltrations d’eau ont été causé par les travaux d’aménagement du copropriétaire sur lesdites terrasses.

La propriétaire assigne le copropriétaire en réparation des préjudices subit.

La Cour d’appel de Bastia est saisie le 4 novembre 2020. La Cour a constaté que les travaux d’aménagements du copropriétaire, sur les terrasses dont il a la jouissance exclusive, sont à l’origine des infiltrations d’eau.

Cependant la Cour d’appel a jugé que l’action de la propriétaire était irrecevable, car elle aurait dû se baser sur le régime de copropriété et être dirigée à l’encontre du syndicat, le copropriétaire n’ayant pas la qualité pour répondre. La Cour rejette la demande de réparation du préjudice.

La propriétaire se pourvoit en cassation.

La demanderesse au pourvoi estime que la Cour d’appel de Bastia a en jugeant irrecevable son pourvoi, violé les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 31 du code de la procédure civile.

La question de droit qui se pose est de savoir si la responsabilité du syndicat de copropriétaire empêche la recherche de la responsabilité délictuelle d’un copropriétaire ?

        En statuant ainsi, alors que la responsabilité du syndicat au titre de l'article 14 précité n'est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Afin de répondre au mieux au problème de temps nous allons voir dans un premier temps La responsabilité du syndicat de copropriétaire (I) puis dans un second temps La responsabilité du syndicat de propriétaire non exclusive (II)

I La responsabilité du syndicat de copropriétaire

Pour traiter le problème nous allons voir dans un premier temps le droit d’agir du propriétaire (A) puis la responsabilité du syndicat de copropriétaire (B)

A La qualité de la propriétaire

Pour comprendre au mieux l’arrêt et répondre à la question de droit il faut dans un premier temps voir si la propriétaire disposait du droit d’agir, c’est-à-dire la capacité de soumettre au juge une prétention.

        Ici la propriétaire cherche à obtenir réparation pour le préjudice subi.

L’article 31 du code de procédure civile énonce que « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

La propriétaire rentre dans la définition elle a un intérêt légitime à agir, dans ce cas obtenir réparation de son préjudice.

L’arrêt se place dans un contexte juridique spécial, l’immeuble étant soumis au statut de la copropriété.

L’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir… ; tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ».

La propriétaire a donc bien qualité à agir que cela soit aux termes de l’article 31 du code de procédure civile ou de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

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