La période Précontractuelle

La période précontractuelle

• Commentaire d’arrêt du 25 mars 2009.

La période précontractuelle était autrefois caractérisée par le libre arbitre, aujourd’hui il existe une notion juridique dégagée par la doctrine « l’avant contrat » qui désigne des contrats dits « préparatoires » qui sont destinés à réglementer la négociation du futur contrat définitif.

Dans cet arrêt, les époux X ont réalisé une promesse unilatérale de vente envers la SAFER d’Alsace-Lorraine le 20/08/2004. Ils ce sont rétractés le 25/08/2004 alors que la SAFER a levé l’option le 7/09/2004.

La SAFER intente une procédure contentieuse à l’égard des époux X pour obtenir la vente forcée du bien. En première instance, celle-ci est déboutée de sa demande et décide de relever appel de la décision de justice rendue. La cour d’appel donne raison à la SAFER et lui accorde la vente forcée du bien. Les époux X se pourvoient en cassation, il se pose donc le problème de savoir quelle conséquence la rétractation de la promesse unilatérale de vente aura sur le bénéficiaire ?

I) La formation du contrat unilatérale de vente

Le promettant d’un bien est soumis à une obligation contractuelle du fait de la promesse unilatérale de vente à laquelle il a consenti (A), celle-ci nécessitant un préavis ou un délai d’option fixé préalablement (B).

A) L’obligation du promettant

L’article 1101 du code civil dispose que « le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose » c'est-à-dire que nait un obligation entre les deux parties qui s’engagent.

Il existe différents types de contrat dont la promesse unilatérale de vente qui est le contrat par lequel une personne (le promettant) s’engage à vendre un bien déterminé à des conditions déterminées, notamment de prix, à une autre (le bénéficiaire) qui dispose d’un droit d’option consistant à acheter (en levant l’option) ou non (en laissant passer le délai convenu).

Dans cet arrêt, les époux X s’engage à vendre un bien à une autre personne qui est ici la SAFER d’Alsace-Lorraine. De plus l’article 1134 du code civil dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise ». On peut donc constater que l’article 1134 du code civil implique une obligation de faire, c'est-à-dire que la rétractation du promettant est difficilement acceptable du fait du caractère contractuel de la promesse unilatérale de vente. On peut voir dans un arrêt du 15 décembre 1993 que l’obligation du promettant constitue une obligation de faire, la rétractation du promettant dans cet arrêt est sanctionnée par des dommages et intérêts et non pas par l’exécution forcée de la vente. En théorie, la rétractation ne peut se faire sans un préavis (B).

B) La nécessité d’un préavis

L’auteur d’une promesse unilatérale de vente prévoit en règle générale un délai d’option pour le bénéficiaire, au terme duquel la promesse devient caduque. En fait le délai d’option correspond Or, dans cet arrêt, aucune mention de date n’a été portée ce qui revient à constater l’absence de délai. La cour d’appel s’est basée sur le fait que les époux n’ont pas donné de

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