La Spécificité Du Marché Immobilier

Le marché immobilier présente des caractéristiques qui l'éloigne de l'analyse économique classique.

Rappelons pour l’approche classique qu’un marché est lieu de confrontation d’une offre et d’une demande d’un bien ou d’un service qui permet d’aboutir à l’établissement d’un prix d’équilibre. Cet équilibre est obtenu grâce aux caractéristiques spécifiques du marché de concurrence pure et parfaite à savoir : atomicité du marché, homogénéité des produits, transparence du marché, libre entrée et libre sortie, et libre circulation des facteurs de production.

Sur le marché immobilier, il faut convient préalablement de distinguer le « bien logement « et le service logement.

En effet au sein du marché immobilier, il convient d’effectuer une première distinction entre ceux qui acquièrent un logement pour se loger eux-mêmes et ceux qui l’acquièrent pour le louer, cette distinction pouvant s’appliquer aussi bien pour un usage d’habitation ou professionnel. Dans ce dernier cas les immeubles rendent un service alors que le premier cas l’immeuble doit être appréhender en tant que bien réel ou « bien logement ».

Ces biens immobiliers présentent un certain nombre de caractéristiques économiques qui en

font des biens spécifiques par rapport à l’approche classique .

S’il existent bien un grand nombreux d’acteurs sur ce marché ( atomicité) , force est de constater que les biens immobiliers sont des biens hétérogènes : chaque logement, chaque terrain sont dissemblables par leur superficie, leur âge, leur taille, leur localisation, leur usage … à tel point que le marché immobilier est en fait très segmenté et qu’il serait plus légitime de parler des marchés immobiliers : le marché immobilier ne peut être considéré comme un seul marché .

Sur ces marchés les professionnels se partagent les informations qu'ils se gardent bien de diffuser sans contrepartie, notamment sur le marché des professionnels ( bureaux, surfaces commerciales)

Les biens immobiliers sont des actifs réels localisés, qui empêchent une parfaite fluidité du marché et qui expliquent la présence d’un excédent de l’offre dans certains villes et d’ une insuffisance dans d’autres villes : un équilibre général du marché est impossible.

De plus il s’agit de biens ayant une durée de vie longue et qui nécessite également un certain laps de temps pour être construit ce qui expliquent les difficultés d’ajustement entre l’offre et la demande.

La question du financement, compte tenu du coût de construction, doit également être prix en compte : en raison des sommes financières en jeu, une libre entrée sur le marché immobilier est

illusoire.

Enfin le marché du logement et des terrains est un marché réglementé où les pouvoirs publics interviennent et imposent de nombreuses contraintes réglementaires, tout en prélèvant de nombreux impôts et tout en versant de nombreuses subventions (aides à la personne et aides à la pierre).

Toutes ces raisons expliquent ainsi que le marché de l’immobilier s’apparente

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