Le Contrat De Bail

COMMENTAIRE D’ARRÊT : CONTRAT DE BAIL. (10/10/2014)

L’arrêt du 18/12/2002, de la Cour de la cassation, troisième Chambre Civile, affirme la suprématie de la loi des parties

La Société d’investissement et de gestion de la Caisse Centrale de réassurance est la propriétaire d’une résidence avec trois appartements donnés à bail à des locataires. Après avoir prévenu les preneurs, la bailleresse décide de mettre en place des digicodes. Des locataires, de confession juive, ont décidé de l’assigner afin qu’elle soit condamnée à la pose d’une serrure mécanique, leur religion, ne leur permettant pas d’utiliser les digicodes pendant sabbat et les fêtes religieuses

L’arrêt attaqué, rendu en référé a accueilli la demande et la Cour d’appel au soutien de sa décision, se fonde sur la liberté d’exercice de culte protégée par la Constitution et des textes supranationaux (CEDH). Suivant les motifs de la Cour d’appel, et au principe que les conventions doivent être exécutées de bonne foi, les changements des digicodes par une serrure supplémentaires et la confection de clé, ne dénaturent pas « l’équilibre » du contrat et le refus de cette installation constitue un trouble illicite.

Quelle est la place de la religion dans un contrat de bail ?

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt attaqué.

Suite au pourvoi formé par la bailleresse, la Cour de cassation émet une solution différente de celle de la Cour d’appel. Elle considère que la Cour d’appel a violé les textes qu’elle a utilisés. Elle se repose, quant à elle, sur la CEDH, l’article 1134 du Code civil et l’article 6 de la loi du 6 Juillet 1989. Elle explique que les textes utilisés par la Cour d’appel, sont inapplicables à l’espèce.

La Cour de cassation rappelle dans son arrêt que dès lors que les pratiques dictées par les convictions religieuses des locataires n’ont pas été contractuellement convenues par les parties, ce dont elles auraient pu décider par ailleurs par convention expresse, il ne pouvait appartenir au juge de modifier l’économie du contrat qui a recueilli la volonté des parties.

Nous verrons dans une première partie que les décisions sont opposées sur l’interprétation de cette demande (I) ; pour ensuite étudier le fait que les juges sont tenues d’appliquer la loi des contrats (II).

I. Des décisions opposées sur la portée des droits et obligations nées du contrat.

Dans l’arrêt étudié, on constate que le raisonnement de la Cour d’appel, se fondant sur les textes supranationaux, n’est pas soutenu par la Cour de cassation (A) ; alors que celle-ci va fonder sur la volonté des parties au contrat (B).

A) Rejet du raisonnement de la Cour d’appel.

Pour fonder sa décision, la cour d’Appel se fonde sur deux séries de textes.

La Cour d’Appel vise la Constitution de 1958 et certains textes supranationaux en ce que ces textes garantissent la liberté de culte.

La Cour d’appel a été saisie sur le fondement des distinctions de l’article 809 qui dispose que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Elle a estimé que le refus de la bailleresse constituait un trouble illicite, et au surplus de la prestation ne dénaturait pas l’équilibre du contrat.

Un trouble illicite est une gêne dans la jouissance d’un droit, par une personne ne disposant pas d’un droit contraire (exemple : occupation d’un local sans droit, travaux sur lieu appartenant à autrui…).

Lorsque La procédure repose sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, celui-ci doit être prouvé par le demandeur et apprécié par le juge.

Selon la Cour d’appel, en refusant de changer les digicodes, la bailleresse a causé aux locataires une gêne dans la jouissance de leurs droits locatifs, en les privant de pouvoir librement vivre leurs pratiques religieuses . Ce qui suivant le Constitution et les textes supranationaux, est une liberté fondamentale ( article 9-2 de la CEDH : « La liberté de manifester sa religion ou ses convictions ne peut faire l'objet d'autres restrictions que celles qui, prévues par la loi […] »).

Suite à cette décision et au pourvoi formé par la bailleresse, la Cour de cassation casse et annule. Elle affirme que la Cour d’appel a violé les textes susvisés. Contrairement à la décision, elle fait primer la volonté des parties et indique que pour prendre en compte les convictions religieuses, il aurait fallu une convention expresse.

B) La Cour de cassation consacre la volonté des parties.

La Cour de cassation statue sur un moyen, sur les bases de l’article 1134 (« les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »). Mais aussi sur l’article 6 de la loi du 6 Juillet 1989 qui dispose « Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement […] ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ».

Elle tient pour principe qu’il ne résulte pas de cet article, que la bailleresse ait l’obligation, vis-à-vis des locataires, d’assumer les conditions optimales de la pratique de sa religion. Les convictions religieuses des contractants ne font naitre, sauf stipulation expresse, aucune obligation à la charge de l’autre contractant.

Il faut néanmoins noter que la requête est originale ; car normalement, les textes supranationaux, tels que la CEDH, DDHC et normes européennes, priment sur le droit interne français et sur le droit des contrats. C’est pourquoi, la Cour d’appel a, logiquement et naturellement, retenu ces textes. Le non-respect de la liberté d’exercice

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